Montréal, 30 Mars 2026 – Avi Lewis est le nouveau chef du NPD. Il a remporté la course à la chefferie lors du congrès de Winnipeg le 29 mars 2026, raflant 56% des votes dès le premier tour. Il dépasse quatre candidats dont la députée de l’Alberta, Heather McPherson. Une victoire sans appel.
Son défi est colossal alors que Lewis prend les rênes d’un parti à bout de souffle. Avec seulement six sièges aux Communes, le NPD sort de l’élection fédérale de 2025 avec le pire résultat de son histoire. Pourtant, la politique coule presque dans ses veines. Petit-fils de David Lewis, ancien chef fédéral du NPD, et fils de Stephen Lewis, ancien chef provincial en Ontario, Avi Lewis devient le troisième membre de sa famille à diriger un grand parti politique canadien.
Lewis n’a pas gagné sur un seul enjeu. Son programme électoral repose sur des idées politiques bien claires: renouveau du parti, équité fiscale, virage numérique, logement abordable, santé, options publiques contre la flambée des prix et un Pacte vert. Un programme qu’il a lui-même qualifié sans détour de mouvement anticapitaliste.
Son argumentaire était simple et percutant: l’économie canadienne est truquée au profit des plus riches, et seule une intervention publique audacieuse peut renverser la vapeur. Parmi ses sept piliers, le logement abordable et l’immobilier au Canada se démarque comme l’un des engagements les plus étoffés et les plus combatifs de toute sa campagne.
Lewis arrive à la chefferie du NPD avec un programme sur le logement agressif et assumé.
Il ne cadre pas la crise du logement au Canada comme un problème d’offre ou de taux hypothécaires, mais comme un échec du marché, alimenté par la spéculation et l’appât du gain corporatif. « Le logement est devenu un stratagème pour s’enrichir rapidement sur le dos des travailleurs canadiens », dit-il sans détour.
Sa réponse est structurelle : plafonnement national des loyers, constructeur public pour livrer un million de logements, nouvelles taxes sur les grands propriétaires corporatifs, et encadrement strict de qui peut posséder et tirer profit du marché locatif au Canada. Pour quiconque évolue dans l’immobilier, ce programme mérite une lecture attentive.
Lewis veut instaurer un plafond national sur les loyers indexé à l’inflation, applicable dans toutes les provinces et territoires, y compris pour les logements vacants. Ce dernier point change tout : aujourd’hui, dès qu’un locataire quitte son appartement, le propriétaire peut remettre le loyer au prix du marché. Il veut mettre fin à cette pratique. Pour y arriver, il compte rendre l’accès aux fonds fédéraux en logement conditionnel à des réformes de zonage pro-densité, s’attaquant ainsi à l’offre en parallèle du contrôle des prix.
Selon le nouveau chef du NPD, les fiducies de placement immobilier ont pris le contrôle d’une part croissante du parc locatif canadien. Le programme de Lewis vise à renverser cette tendance. Élimination de leur traitement fiscal préférentiel, interdiction d’acquérir des logements abordables et retrait de leur accès aux prêts de la SCHL sauf pour financer du logement hors-marché. Selon sa logique les FPI ne sont pas des propriétaires, ce sont des instruments financiers, et leur présence sur le marché locatif ferait grimper les loyers pour tout le monde.
Jusqu’au début des années 1990, le gouvernement fédéral finançait la construction de 20 000 à 25 000 logements sociaux par année. Lewis veut mettre fin à trois décennies de désengagement et reprendre cette cadence. Comment? En appointant un constructeur public qui sera mandaté de livrer un million de logements sociaux, coopératifs et à but non lucratif d’ici 5 ans. Certains d’entre eux même avec services de soutien. Le constructeur officiel utiliserait les terrains fédéraux, la construction modulaire et préfabriquée, et des normes d’efficacité énergétique pour réduire les coûts à une échelle que le secteur privé n’a jamais su atteindre.
Les rénovictions (situation où un propriétaire expulse ses locataires sous prétexte de rénovations pour remettre le loyer au prix du marché) sont devenues l’une des failles les plus exploitées du droit locatif canadien. Lewis compte y mettre un terme. Pour y arriver, il souhaite rendre le financement fédéral en logement conditionnel à l’adoption par les provinces de normes nationales qui interdisent explicitement cette pratique. Ce serait accompagné d’un registre des propriétaires et d’un fonds fédéral permettant appuyer l’organisation des locataires.
L’un des arguments les plus controversés de sa campagne: L’argent public a trop longtemps profité au secteur privé sans conditions.
Lewis veut procéder à un virage de 180 degrés. Hausse du taux d’inclusion des gains en capital sur les propriétés détenues à titre d’investissement, retrait de l’accès aux prêts de la SCHL pour les FPI qui investissent dans le marché locatif, et conditionnement de toutes les subventions fédérales à des engagements d’abordabilité perpétuelle pouvant aller jusqu’à 99 ans. Selon lui, ces programmes serviraient à enrichir le secteur privé « sur le dos » du logement.
C'est l'une des propositions phares du programme d'Avi Lewis. Il souhaite interdire aux fiducies de placement immobilier (FPI) d'acquérir des logements abordables et leur retirer l'accès aux prêts assurés par la SCHL, à moins qu'elles ne financent du logement hors-marché. Ils limiter ces programmes et avantages aux particuliers.
Une rénoviction survient lorsqu'un propriétaire expulse ses locataires sous prétexte de rénovations pour ensuite remettre le loyer au prix du marché.
Avi Lewis propose de rendre le financement fédéral en logement conditionnel à l'adoption par toutes les provinces de normes nationales interdisant explicitement cette pratique. Ainsi il forcerait la main aux provinces d'appliquer des règles strictes concernant les rénovictions si elles souhaitent accéder à du financement fédéral pour le logement.
Le programme de Lewis est basé sur la construction d'un million de logements sociaux, coopératifs, à but non lucratif et avec services de soutien en cinq ans, via un constructeur public financé par le fédéral. Le constructeur serait créé ou choisit par le gouvernement.
Ses propositions sont parmi les plus agressives qu'on a vu depuis longtemps. Elles incluent une hausse du taux d'inclusion des gains en capital sur les propriétés détenues à titre d'investissement, le retrait de l'accès aux prêts de la SCHL pour les FPI sur le marché locatif, et le conditionnement des subventions fédérales à des engagements d'abordabilité à long terme. Tous des incitatifs qui indirectement, participent à l'économie canadienne.
Le parti du NPD détient seulement six sièges aux Communes et n'a pas le statut de parti officiel en tête du gouvernement. Ces propositions restent un programme politique, pas une législation imminente. Mais en immobilier, les signaux politiques influencent les marchés bien avant l'adoption des lois, c'est donc quelque chose à suivre de très près.
Nous n’avons pas vu un programme fédéral sur l’immobilier au Canada aussi agressif depuis très longtemps.
Un plafond sur les loyers des logements vacants pourrait éliminer l’incitatif financier qui pousse un faible pourcentage des propriétaires à changer de locataires, une pratique qui fait grimper les loyers dans des villes comme Montréal depuis des années. L’encadrement des FPI forcerait les grands investisseurs institutionnels à quitter le marché locatif abordable, potentiellement vers d’autres provinces ou mêmes pays, impactant de manière considérable notre économie.
Un million de logements sociaux en cinq ans représenterait la plus grande injection d’offre que le Canada ait connue depuis l’après-guerre. Mais est-ce vraiment réaliste?
Lewis dirige aujourd’hui un parti avec six sièges aux Communes. Mais en immobilier, les signaux politiques bougent les marchés bien avant que les lois ne soient adoptées. Ce programme est à suivre de très près.
Le cadre légal de l’immobilier au Canada bouge rarement aussi vite, ni avec autant d’agressivité. Chez Hamdan Immobilier, on suit de près chaque développement qui façonne le marché immobilier de Montréal et du Québec, afin que vos questions ne soit jamais sans réponse. Obtenez des conseils stratégique qui prennent bien plus que juste la valeur de votre propriété. Contactez Rola.
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